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投资岗,是最彻底的乙方


地产江湖的圈子里,有那么一群人忙碌的人。

他们所在的部门头衔上,往往被冠以诸如战略投资部、战略土拓展部、战略发展部、投融资部、拓展部、投资部……一些高大上的名字。经常与公司的大Boss外出洽谈几个亿的生意,下班却自己坐一块钱的公交回家。

他们风雨无阻忙碌于售楼部踩盘,土地市场踏勘;频繁奔波于机场、高铁站、汽车站;既会驾驶高科技无人机,又能修图剪辑视频;形色匆匆在各种高端城市发展论坛,商务高规格会议,引得不明就里其他部门同事集体艳羡。

因为经常熬夜加班测算,写报告,面容憔悴,被老板呼之即来挥之即去,低头哈腰不敢一分懈怠,整天忙得像条狗,江湖冠之以称谓“投资狗”。

投资这个岗位(可能称之为工种,更恰当些)的时间,与其他岗位相比,并不算长。部分房企在2010年以后才开始在集团设置投资拓展中心,开始有了专门的土地拓展岗位,但那个时候的投资部主要负责全国范围内的勾地落子的大项目,为公司的全国化布局开疆拓土,故而一开始就被贴上了高大上的标签。

到了2016年,房地产经历了全行业的高歌猛进,对土地的渴求,让投资部的价值和江湖地位与日俱增。各大房企纷纷组建投资团队,不管是之前干工程的、开发报建的,营销前策的,各大咨询机构的,甚至是置业顾问都来者不拒,没办法,谁叫缺人呢。待遇和职位,只要人敢要,很多公司也是敢给,一时间,大量的投资总监和投资经理在市场上大量涌现。


很多人乍之初都被投资外表的光鲜所吸引,实际上在投资岗的人,才知道其中的不容易:

1、热闹都是别人的。 2月底大家的朋友圈,应该都被香港置地在上海徐汇西岸那宗310亿元的总价地王霸占了,该宗地又刷新了内地总价地王的新高。

前天厦门拍出的103.55亿元的地王,被上海泰鸣贸易有限公司竞得。像这样的优秀的,不差钱的房企,在投资人眼里,好像永远都是别人家的公司。

在你拼死拼活都拿不到地的时候,其他公司居然还能“暗箱操作”,还能因为围标拿地被查!

而自己所在的公司,绝大部分时间都缺钱,而且拿地的标准还不低,大部分时候都是看别人拿地,热闹都是别人的。

2、乙方,任何场合都是乙方。 在招拍挂项目中,你需要求着政府提前给你供地计划;土地挂网以后,你要求着政府给你出让条件,顺便打听一下同行报名情况。毕竟像2016年以前,地方政府求着你拿地的情形,已经一去不复返了。

收并购项目,你要主动去勾兑土地方,尽可能了解信息,主动找土地方商务洽谈,还要利用自己的资源,让土地方到公司完成最终的商务谈判,争取签约。这中间的被动与无奈,只有你自己懂。

甚至在公司内部,其他部门也把你当做“乙方”,都是你主动去找他们沟通,请求工作配合。可以说投资部在地产公司内部,是最悲催的甲方,连人力都还有外包的猎头公司、培训公司等乙方。投资部有吗?思考一圈,这个确实没有的。

3、奖金没你想的多。 很多人想的是一年拿个两三块地,按照入职时HR讲的奖金分配比例,干个几年就能实现财富自由了。实际并不是如此,从集团到地区公司,从区域总到部门总,再到配合的成本部、营销部、研发部,你能拿到的比例,实在是太少了。况且,招拍挂项目本身的总奖金也不多,勾地和收并购的项目,一年也搞不成一个。

4、工作节奏突发性,间歇性。 可能你下午四点刚刚跟好朋友约好了时间晚上聚餐,四点半临时挂出来一块地,马上得做测算和初判,赶紧推掉晚上的约会。也有可能领导临时给你说要你陪同,出差去外地谈一个项目,说走就走,一去就是三五天。

如果不是设身处地,了解投资的工作性质,可能自己最亲密的对象都怀疑你是不是在外面“有人了”。

有项目的时候能忙死,吃饭都没时间,没项目的时候又闲得要死,很多时候连续两三周没项目可做,严重在领导面前没有存在感。

5、只以结果论成败,不以过程论英雄。 这点可能很多人体会最深,那种每天准点上下班打卡的人,大概率是没做好投资工作的。投资部的工位上,永远都是稀稀拉拉的几个人,大部分的人都出去谈项目,了解市场去了,或者是找项目信息去了。据我了解,还有很多公司的投资领导逼大家出去的,如果白天待在工位上太久的,拿不出靠谱的项目出来,日子会更加难过。

投资岗是一个综合性的岗位,更是一个长线吃香的岗位,想做一个优秀的投资人,做到良好的自我修养极为重要:

一是保持理性,熬得住。 投资谈项目跟相亲有非常高的相似度,一年谈了100个项目,上会15个,最终也不一定能拿到一个项目。项目落地不仅看项目本身的价值,还要看公司的资金情况,甚至还要比拼在公司内部争取资源的能力。审美疲劳肯定是有的,懈怠也是有的,但是工作还得继续。

行业在遇冷和调整,公司也在不断变化,遇到一些挫折首先要问自己什么不行,而不是怀疑行业不行了。最近很多公司又打算在优化人员了,很多人可能不淡定了。只有理性的心态,让你走得更远。

二是不断学习。 投资岗是一个长线吃香的岗位,对专业度的要求只会越来越高,不仅要学习财税、法务,交易架构,还有市场,融资,房地产行业的其他岗位常识也应该有充分的涉猎。

不能做到专业深度,就无法博弈各个部门,让他们为拿地尽心尽力。纯粹拿地上会走流程,你只能被动当个资料传送人。

三是利用好每份资源。 每个房企,哪怕是很小的房企,在当地的市场能占据一席之地,肯定是有原因的。当地的本土房企在二手土地资源,政商关系上面会有独特之处,品牌房企在专业性和管理上有很多优势。这些资源,都是可以获取的,而且能够变为自己的资源的。

四是工作前置。 投资工作的间歇性,决定了有时候会非常地忙,有时候又无事可做。提前安排时间,比如提前获取所辖片区的供地计划,预先研判,把有价值的项目先做好一部分的可研报告。待到土地挂网时,就能在最短的时间内完成报告撰写,减少熬夜的次数。

五是不走歪路。 地产的圈子很小,那种为了利益铤而走险,赌上自己职业生涯的事情还是不要做的为好。利益面前你可以舍弃公司,同理,在利益面前别人也可以舍弃你,所以没有不透风的墙。现在各大房企都在加大内部审计和廉政建设,容错的空间越来越小,走歪路的成本极高。

虽然艰难,但是投资仍然是地产链条里面,起重要作用的前端部门,决定房企发展潜力最重要的部门之一,其综合性、专业性、以及接触的资源多样性依然值得大家坚持。

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