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城市扩张得越大,中心区房价越贵?!


最近楼市比较乱,但翻来覆去还是那么几件事,银行停贷、利率上调、二手房指导、租赁住房……
总结为一句话:
为了配合货币走向和经济稳定,打击高房价已经上升为“顶部战略”,在这种情况下,刚出调控或目前楼市过热的城市,均有冰冻风险。

比如深圳、上海、成都、合肥、西安、宁波等城市,购房者下半年应尽量去观望,千万别误入,高峰站岗。
抑制卖家,利好买家。

下半年是买方市场,大家不用那么焦虑,可以花时间沉淀资金与提升认知,后者也是我的首要任务。
昨天晚上,有一位朋读者跟我说,从别人那里花大价钱买来一个观点,让我评估评估:
房价有两个全世界一致的铁规律:

1、城市越扩张,中心区房价越贵。
2、十年内房价涨幅是固定的。但并不固定哪几年涨,有时候会每年连续涨或者跳跃增长。
这两个观点对大家选房选时机,有很重要的作用,但还是片面了。

我跟他说,世界上没有完全的铁律,因为事物变化的“动态”的,楼市探讨要“因城而异”。接下来子木帮大家系统地梳理一下自己的观点,让你看清买房背后的逻辑。


1

四大阶段

任何国家,城市发展都可以分为四大阶段:
萌芽期、生长期、成熟期和衰退期。

中国国土辽阔,人口众多,我们都有幸经历过这四个周期,当然70年的城镇化进程,萌芽期早已过去。

一般情况下,一线城市目前已经处于成熟期。
二线城市正从生长期步入成熟期。
三四线城市分化严重,一部分在生长,一部分成熟,更多是衰退。

这里面的判断标准,并不是说你造了多少新区,盖了多少房子,而是人口流向和产业分布。
四大一线城市虽然早已进入成熟期,但它很难衰退,是因为它的人口结构是“流动”的。

每天都有源源不断的人口流出,同时有成千上万的新鲜年轻血液流入,就像一个活水泵。
二线城市是中国经济的未来,也是人口流入的重要地域。


在2020年人口调查中,全国人口流入量前10的地方,8个都是二线城市,成都10年流入582万人口,西安是448万,郑州397万,杭州323万。
尤其成都,人口跃升为2000万人以上,全国第四,数字惊人。

人口流入量大,城市运转压力骤增,为了满足居住需求、解决城市病,开始纷纷造新区,扩张城市版图。

2

认命

从2010年-2015年,中国几乎所有城市开始大规模“造城”。
数据统计,至2016年,全国规划了3500个新区,平均每个地级市拥有10个新区。

按照规划,往这些新区里塞满20亿人,才能达到目标。
目前中国人口增速已经开始出现趋缓趋势,这意味着,大部分新区的结果注定都以悲剧收场。

在城市的马太效应下,80%的人口流入到20%的城市,一二线城市的新区开始冉冉升起,逐步替代老城区的地位,成为城市新的「市中心」。
比如郑州的郑东新区,苏州的工业园区等等。
城市扩张是一个大命题,不仅需要道路疏通,基建配套,还需要有效的招商引资,背后需要天量资金。

所以很多政府不得已开始通过“政府迁址”的方式,带动配套进步,提高协作效率。
比如合肥,2002年之前政府在庐阳区,后来搬迁到了政务区。比如郑州,一开始在二七纪念塔,后来搬到了金水路紫荆广场,现在则是在郑东新区。
随着政府的迁移,之前所谓的边缘成为了市中心,所谓的市中心,又变成了房价的沉睡地。

但可以确定的是,2020年以后,人口流入量一般的城市,市中心很难再改变了。
说白了,对于新区来说,能成的已经差不多了,成不了基本要认命了。
然后是三四线城市,分化最严重。

其中一部分在生长期,一部分在成熟期,更多的已经在衰退。
还在生长的三四线城市不多,基本聚集在城市群中,比如长三角的金华、大湾区的惠州等。
成熟期不用多说,处于衰退期的三四线城市最多,基本都聚集在北方。我们看下面一幅人口流量图就可以看到。


这些城市未来发展新中心的能力逐渐疲软,城市面维持在一个高度,艰难行走。
至于人口流出量大的城市,比如鹤岗、双鸭山、七台河等地方,城市面会加速衰败,像迟暮的老人。


3

衰败的中心区

我们在厘清了所有城市的发展概念,再重新回到的这个问题的探讨层面:
城市越扩张,中心区房价越贵?

首先,我们要判断这个中心是一层不变的,还是将来会迁移。
现在来看,大多数城市的中心区已经很难改变了。
这是因为高能级城市财大气粗,即使新区发展迅速,中心区也不会衰败,可以通过旧改迭代升级,比如深圳宝中,一批批城中村倒下,一栋栋参天大楼拔地而起,房价达到10万/平米以上。

人们买房,并不是一个水泥壳子,而是背后绑定的资源。
这些城市,城市扩张,但中心区的价值逻辑不变:全城最好的产业集群地、教育资源、医疗资源、商业资源。
在这其中,所有资源都可以复制,但教育和产业资源是很难快速复制的,它需要时间去沉淀。

比如北京海淀区,教育高地,城市虽然还在扩张,但人们为了追求这些资源,还会抢着在这个地方买房,很多刚需即使没有钱买在了郊区,但过几年还会层层向中心区置换,导致中心房价越来越贵。
再比如北京朝阳的国贸、望京,是北京的金融中心和互联网第二中心,每天几十万年轻人在这里上班,周边的房价均是每一轮大涨的起点,因为它有产业上的距离优势。

还有一个比较深刻的例子是杭州。
2011年,杭州最贵的是蓝色钱江,6万元/㎡,最便宜的是4K/㎡,两者相差15倍。
2015以后周边一系列的新区开始疯狂建立,政府把政策投入都给了周边的新区,产业也在日新月异,这时候中心区房价涨速缓慢,大概7万元/㎡左右,但郊区已经达到1.5-2万/㎡,两者差值4-5倍。

但在2020年从下半年开始,杭州开始分化,龙头板块跳涨,南星桥突破15万/㎡,最便宜的如临平山北、萧山南部,二手房依然在1.5-2万元/㎡左右徘徊,差值再度拉大至10倍左右。
从差值15倍,到4-5倍,再到10倍,这意味着,中心区价值回归,拥有高于新区好几倍投资属性。

背后的逻辑是:
新区到处都在建立,但南星桥中心区的价值未变,资源还在,而且还紧挨着钱塘江,政府也有足够的能力让这个地方保持活力。


4

反例

反例也有,只不过屈指可数。
比如我前段时间考察的武汉,光谷所在的东湖高新区将是武汉的未来,近两年的房价涨幅主要集中在这个地方。

而且光谷是近几年武汉人口流入量最大的区,GDP和产业也最丰富,所以未来必然会成为武汉的新中心,大概率会超越汉口、武昌中心区。
再比如珠海,横琴是未来核心,会超越香洲中心区,而航空新城和斗门新区将作为横琴的溢出区,互成犄角之势。

说白了,买新区还是中心区,主要看市民所追求的城市资源“变不变”。
你要判断这个新区是否被政府大力支持,拨款建设,人口和产业双流入。这个判断显然很难,告诉大家一个非常简单的方法,“看房价”。

房价都是人们用脚投票选出来的,如果新区和原中心区价差很大,那么发展起来的可能性很小,如果紧追、持平甚至超越,那么这个新区大概率会成为未来的新中心。
按照我的判断,大部分城市的新区都是“未成先衰”的,像上面提到的武汉光谷、珠海的横琴,这在中国并不多。

至于第二个问题,“十年内房价涨幅是固定的,但并不固定哪几年涨,有时候会每年连续涨或者跳跃增长。”
过去可能适用,但接下来,在城市马太效应和失去人口红利的城镇化下,房价会产生巨大分化,而主要城市的房价涨幅可能只有一个标准:
指导价。
来源:子木聊房(zimuliaofang),本文已获授权。

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